עניין מגדלי ענק עם דירות קטנות- אני לא רואה את זה קורה מהסיבה הפשוטה שלגור במגדל כזה יעלה ביוקר גם אם תקנה דירת שני חדרים בקומת קרקע. העלות היחסית של הדירה עולה ככל שיש בבניין יותר קומות והוא ממוצב כיוקרתי יותר. דוגמא פשוטה- אתה יודע כמה דמי ניהול בניין משלמים במקומות הללו? מגיע גם לאלפי שקלים בחודש.

צודק, לרגע שכחתי את העניין,
אני מודע לכל העניין הזה של דמי אחזקה, זה שכירות בנוסף למשכנתא
צריך לבנות גם בניינים רגילים, בלי לובי, בריכה ושאר ירקות נובורישים,
צריך למצוא את האיזון הראוי לכל בר-דעת כמה לבנות מכל דבר ואיפה.

50 דירות של 500 מ"ר או 100 דירות של 100 מ"ר - כמה מזה וכמה מזה, צריך להחליט.


הרשויות המקומיות לא יכולות להיות הפיתרון לבדן מכיוון שיש להן דווקא אינטרס לדירות ענק במגדלים גבוהים שמכניסים הרבה ארנונה לעיר. ממש כמו שהם מעדיפים בנייני משרדים עתירי הכנסה. להסתמך על טוב לב של ראש עיר זה בעייתי. נכון שבראשל"צ למשל זה קורה, אבל לא הייתי בונה על זה.
פיתרון עקיף לא פחות טוב הוא למשל הרחבת אישורי בניה בפריפריה העירונית, הגברת פיצוי בינוי בשכונות מוזנחות, אבל מעל הכל קביעת תחב"צ טובה שתוביל לכך שגם מי שמתגורר בבת ים, חולון או מזרח ראשון יוכל להגיע לתל אביב בנוחות כדי לעבוד. בלי זה, לא יזוז כלום. ואתה יודע למה זה חשוב? כי בעיני רוחי אני לא רואה את מרכז תל אביב שייך לצעירים. המקום כבר ממוצב גבוה מדי, ורק ברי המזל שגרו שם קודם יכולים להמשיך ולגור שם. חבל שדרישות אופנתיות מכתיבות את המאבק הזה.

אנחנו תמימי דעים פה,
חותם על כל מילה!
השחיתות וחוסר התיכנון כולל זה רעה חולה ועוד סימפטום לחוסר המשילות של הממשלה, כל ממשלה ב 15 שנים האחרונות.


לפרוץ הכל עבור מטרה מוגדרת זה מה שהיה פה בשנות ה-90 עם העליה מרוסיה. נכון, אנחנו לא באותו המצב, זה לא שיש עכשיו מאות אלפי אנשים חסרי דיור. אבל המנהל הזה באמת רקוב, עוד מוסד מפא"יניקי שלא נס ליחו.

בוודאי,
אבל זה שהוא רקוב לא אומר שצריך לפרוץ הכל - בהרבה מקרים אחרים יש הזנחה מכוונת ע"מ ליצור בעיה, בשביל שאחר כך תקום צעקה ואז יבואו עם פתרון אלו שבעצם יצרו את הבעיה בשביל למכור את אותו נכס ציבורי לאיזה תאגיד,
בעיה - תגובה - פתרון הכל מתוכנן מראש ע"מ ליצור משבר שיביא לצורך בשינוי ואז באים עם "פתרון" שלטובתו מלכתחילה יצרו את הבעיה.

יש צורך לנקות את כל הבירוקרטיה הרקובה אבל לא לחלק את הקרקע לבעלי הון, יש לשמור אותה שלי ושלך, לטובתנו ולטובת הדורות הבאים.

אגב, גם הלמ"ס, חביב הקבלנים, הוא דינוזאור מפא"יניקי שצריך לעבור הקמה מחדש.



בסוף, אם תשחרר מספיק דירות, גם קבלן שקנה קרקע רבה (במחיר לא גבוה, והוא לא יהיה גבוה כי המכרזים לא יהיו כמו היום) ישחרר אותה לשוק. מה שכן- התחלות הבניה הן נתון מאקרו שנראה בפועל קצת יותר מאוחר. זה כבר קשור לאיכות הבניה בארץ שבגלל עשורים של הסתמכות על עבודה זולה מאוד, מפגרת אחר הנעשה בעולם. ככה זה, כשיש לך פועלים זולים אין לך סיבה להתייעל. אני מניח שנצטרך לטפל בזה מאוחר יותר.

כתבתי לך,
כמו שהמינהל יכול לספסר בקרקע כך גם קבלן שכבר רכש יכול, אם בהתחלת הבניה ואם במשך הבניה,
אל תעבור לדום על כל נפיחה של קבלן - הם בעלי אינטרס לכל דבר, והאינטרס של כולנו הוא האינטרס הצרכני והאינטרס הציבורי - ויש חוסר הלימה.


עליית מחירי הדירות- יש סיבות רבות מאוד לכך- משבר הסאב פריים הפיל את הבורסה, מה שגרר פדיונות בקופות הגמל וחיפוש אפיק השקעה אחר. בנוסף- המשבר גרר ריביות נמוכות, כלומר אין תשואה בפק"מ, והמשכנתאות זולות. אתה יכול לצרף גם את תיקון 3 לחוק קופות הגמל שביטל את האפיק ההוני, כך שלא ניתן היה יותר לשים את הכסף בצד ולקבל אותו כסכום אחד בעתיד- עוד אלטרנטיבת השקעה שנפסלה. ניתן לצרף גם נתון סטטיסטי ידוע שנקרא התכנסות אל הממוצע- במשך כמעט כל העשור החולף מחירי הנדל"ן היו בירידה או בקיפאון, שמשמעותו ירידה ריאלית במחירים. מתישהו המחירים אמורים להתכנס לממוצע הרב שנתי. אז הם עולים בחדות. עוד סיבות- בפריפריה למשל חלה עלייה בגלל כביש שש שקירב את המרכז לאיזורים שנחשבו פרברים שקטים, ואתה יודע מה- אפילו עלייה בשיעור הגירושים בישראל שגרר עוד ועוד ביקוש לדירות.

מסכים איתך,
רוב המשבר הוא מוניטרי,
המחסור שיש הוא לא גדול, הבעיה היא היציאה מהאיזון עם כל התופעה הזו של דירות פק"ם ודירות ריקות.
מסכים לגבי ההתכנסות לממוצע הרב-שנתי, אבל לך תשכנע את כל מריצי הנדל"ן של השלוש שנים האחרונות שמצד אחד אומרים שהעלייה החדה באה כתיקון לאחר ירידות ומצד שני אומרים שנדל"ן תמיד, אבל תמיד, עולה - וכך סותרים את עצמם.


הבעיה המרכזית היא שחיזוי מצבים כאלו כמעט בלתי אפשרי, ויציאה ממצבים כאלו לוקחת זמן לא מועט. זאת הסיבה למחזוריות במחירי הנדל,ן, כמו בכמעט כמו מדד כלכלי שתבחר. נתון אחד מדביק נתון אחר בפיגור מסויים.
אסור, אגב, להפיל את מחירי הנדל"ן בחדות, בגלל הבנקים שאגע בהם עוד מעט.

השוק מחזורי, ולכן תהיינה ירידות מחיר

אני אכן קצת יותר אופטימי ממך בנושא הבנקים, מהסיבה שפה יש פיקוח חזק בהרבה מאשר בארה"ב, הדוגמא הכי טובה להתמוטטות בנקים בשילוב נדל"ן שמתמוטט.
ראשית- הלוואות נון ריקורס אמריקאיות מסוכנות הרבה יותר מאשר הרגילות. אין פה נון ריקורס במשכנתא.
שנית- המינוף לא כזה נרחב. ועכשיו הוא מצטמצם.
שלישית- מחירי הנדל"ן עוד עולים בגלל ביקוש אמיתי והיצע נמוך אמיתי. באמת חסרות פה דירות ולכן גם אני לא מחשיב את המצב פה כבועה אמיתית.מכיוון שכך- גם אם הבנק ייקח לך את הדירה כי לא שילמת את המשכנתא, הוא יוכל למכור אותה בשוק, לקבל כל מה שהיה צריך, ואפילו להחזיר לך עודף. יחד עם המינוף הנמוך יחסית, היציבות רבה יותר.

אני לא יודע איזה מנהל מח' השקעות בבנק אישר לגינדים לקנות, תחזיק חזק, קרקע ליח' דיור ברמה"ש ב לא פחות מ 1.6 מיליון ש"ח - לא ליח' דיור, רק לקרקע!
אתה מודע בכמה הם יצטרכו למכור דירה שם? מי בדיוק יקנה? מפחיד.


כמובן, שמשבר כלכלי אמיתי שיוביל לאבטלה נרחבת, אולי מלחמה אזורית כוללת, עלול להביא לסגירת חברות, אבטלה גבוהה וחוסר עמידה בתשלומי המשכנתא שיכול להציף את השוק ואז כן יש סכנת יציבות. אבל אם יקרה מצב כזה אז בכל מקרה השוק בסכנה גם אם המינוף היה רק 40% לכולם. כלומר- אין פה סכנה ייחודית למצב זה.

לגבי הלוואת עסקיות- הבנקים נוהגים להלוות לעסקים גדולים כקונסורציום, כלומר מפזרים סיכונים. וגם אם לא- מאות מליונים עם בטוחות (אפילו חלקיות) הם לא מה שיפיל פה בנק. לבנקים יש תזרים מזומנים גבוה של דמי ניהול ועמלות ועם הלימות ההון שעלתה בגלל באזל 2 הסכנה נמוכה יותר. כן, שום דבר לא באמת בטוח פרט למוות, אבל לטעמי יש הגזמה סביב עניין הבועה המנופחת.

צרור כתבות על מינפי קבלנים:

http://buat-nadlan.blogspot.com/201...g-post_883.html

את הכסף הם לא לוו מהדודה שלהם.

מעניין כמה הטבות שבירו בכפ"ס, הגינדים ברמה"ש וראשל"צ יצטכו לתת כדי שיקנו מהם דירות כדי להחזיר את ההלוואות הממונפות שהם לקחו מהבנקים.
חכה שיתחילו להיות ירידות מחירים, הבנקים יהיו ממש לחוצים על ההחזר.