כמה אחוזים משלמים על הרווח בגין השכרת חנות ?

האם משלמים מס מהשקל הראשון?

האם כאשר אדם מרוויח כסף במקביל מהיותו שכיר ומהשכרת חנות - לצורך חישוב כמה מס הכנסה עליו לשלם יחברו את ההכנסות מעבודתו ומההשכרה ועל זה יחולו מדרגות המס השולי?

האתר של רשות המיסים לא שווה את השרת שהוא יושב עליו. טונה הסברי א' ב' ג' בלי מידע אקטואלי ומעודכן. מחר אני הולך למס הכנסה ואני מתחרפן. אני מפחד שאני יהפוך על הפקידה שם שולחן. כבר כמה חודשים מטרטרים אותי ויד ימין לא יודעת מה עושה ויודע יד שמאל. חשבתי שבביטוח לאומי יושבים מפגרים. הם כלום לעומת הפקידים במס הכנסה. לא הייתי נותן להם לנהל חנות הכל בשקל. אני מתחרפן !

השגת כבר תשובה?

30% מהשקל הראשון (ללא קשר למדרגות המס על שכר ממשכורת). גנבים. טפו! גנבים.

אפסים מסריחים, לא פלא שיש כל כך הרבה גנבים במדינה הזו, זה אשכרה מרתיח ת'מוח

אבל תגיד אם ההכנסה רק מהשכרת חנות, בלי שתעבוד בעוד עבודה גם אז זה 30% ?

גם אז כי זה לא קשור. בגין כל מקור רווח יש התחשבנות שונה מול מס הכנסה. אדם שיש לו הכנסות (לדוגמא) משכר, השכרת חנות והשכרת דירה ישלם מיסים ב"שלושה מסלולים".

שכר - לפי מדרגות המס
השכרת חנות - 30% מהשקל הראשון
השכרת דירה - 10% מעל לפטור שעומד על כ- 4200 ש"ח לחודש (אלא אם אתה רוצה לבחור במסלול בו תוכל להזדכות על הוצאות ואז זה 30% מעל הפטור)

אני זוכר משהו שגם בהשכרת חנות יש איזשהו סכום מינימלי שאם עוברים אותו צריך לשלם מס, לא?

חוץ מזה , בקשר לפטור של 4200 ש"ח , נגיד וההכנסה היא 5200 אז כמה מס יוצא?

בחנויות אין פטור. משלמים מס בלי קשר לגובה ההכנסה.

לגבי דירת מגורים - אם הפטור עומד על 4,200 וההכנסה היא 5,200 אז תשלם מס על ההפרש שהינו 1,000 ש"ח ומפה (לצורך חישוב חבות המס) זה מתפצל לשני מסלולים: אם תבחר במסלול ה 10% זה אומר שתשלם 100 ש"ח מס הכנסה ואם תבחר במסלול ה 30% תשלם 300 ש"ח מס הכנסה (מינוס הוצאות שמותרות בניכוי - כלומר, אם היו לך הוצאות בגין העסק)

בנוגע להשכרת דירה: בתכלס מס הכנסה מדבר על סכום שנתי של כ 50,400 ש"ח שאני מחלק ל- 12 חודשים (4,200 ש"ח לחודש) מטעמי נוחות. אם למשל ההכנסה החודשית שלך מדירת מגורים עמדה על 4,500 ש"ח אבל הדירה עמדה חודש אחד מתוך 12 לא מושכרת אז בפועל לא חרגת מעל למה שמותר לך להרוויח מבלי לשלם מס הכנסה.

טוב העניין של דירות הוא עוד הגיוני, דירה מעל 4200 ש"ח צריכה להיות באמת מפוארת ולעלות הרבה לבעלים שלה,
אבל לגבי חנות, פשוט גנבה,

אותי מעניין אם אפשר לקחת חנות בדמי מפתח ולהשכיר אותו, מה אתה אומר, אני מבין שיש איזושהי בעיתיות בנושא?

1. קודם כל תיקון אפשרי מצידי - מישהו לחש לי שעל השכרת עסק לא משלמים מס מהשקל הראשון אלא מהשקל הראשון שמעל סף ההכנסה שמעליה חייבים במס. זה נשמע יותר הגיוני אבל אין לי מושג איך זה עובד בפועל בהתחשבות בזה שהשכרת עסק זו הכנסה שאינה מיגיעה אישית (כלומר שאינה מעבודה ) והיא מצד אחד אמורה להיות מצורפת להכנסה שכן מיגיעה אישית ומצד שני חישוב המס שונה. אני כל כך שונא אותם על שהם עושים הכל כ"כ מסובך.

2. למה אתה מתכוון ב"לקחת חנות בדמי מפתח ולהשכיר אותה"? איזה בעל עסק (שלא זקוק לאשפוז פסיכיאטרי) ייתן לך להשכיר עסק בדמי מפתח מצד אחד ומצד שני ירשה לך בחוזה לעשות שכירות משנה חופשית שתתן לך לעשות קופה? אם אתה מוצא פראייר כזה אני שוקל להצטרף כשותף.

למה לא? מה צריך להיות אכפת לבעל העסק מה אני עושה עם החנות ומה ההכנסה שלי ממנה, כל עוד שילמתי לו את דמי המפתח ואני משלם לו סכום סימלי כל חודש?

הרי מה זה משנה לו או אני פותח קיוסק בחנות או משכיר אותה, ואפילו מוכן לשלם לו קצת יותר בכל חודש, לא ככה? או שאני מפספס פה משהו?

למה לך לשלם דמי מפתח (בדרך כלל 2/3 מערך הנכס) ושכירות חודשית על עסק שלא שלך ובחיים לא יהיה שלך בטאבו + שכירות חודשית? למה לא לשלם מכיר מלא ולא לדאוג כל החיים שבעל הבית שלך ו/או היורשים שלו ירקמו מזימות איך להיפטר ממך? אדם שיכול לגייס 2/3 מערך נכס יכול גם לגייס עוד 1/3 ולהיות בעלים בטאבו.

תראה אם מדובר ב28 אלף דולר, ומקום יחסית טוב, אז זה אפשרי, וקצת יהיה בעייתי לגייס עוד 10 אלף דולר, וחוץ מזה לא תמיד יש אופציית קנייה לגבי עסקים ממוקמים טוב, ולגבי השכירות שמעתי מדובר ב100\200 ש"ח, אני טועה?

ועוד משהו, אל תשכח שאתה יכול למכור את העסק, ואם אתה מוכר תוך פחות משנה אז ההחזר לבעלים יעמוד על 15 % , אז לפי החישוב הזה הבעלים מקבל 4 אלף דולר מהמכירה (14,500 שח) שאת הכסף הזה אני מאמין תכסה מההכנסות של העסק, ואם להמשיך את החישוב אז אם מחלקים ל12 לפי מספר החודשים בשנה אך מנת לחשב הוצאה חודשית, כאילו במקום שכירות אז יוצא : ;1200 ש:"ח חודשיים, לי אישית נראה משתלם, וזה בלי להזכיר שאתה יכול גם למכור את העסק שקנית בדמי מפתח, ביותר יקר ואז אפילו להרוויח מהמכירה עצמה.

יש פה משהו לא!

איפה תמצא עסק בסכום הזה? זה פחות ממאה אלף שקלים.

השכירות היא בדיחה. אין סכום קבוע מראש. זה מסוכם בין המשכיר לשוכר אבל זה תמיד גרושים בהשוואה לשכירות חופשית.

לגבי ה- 15%, זה נכון רק אם לא יסוכם סכום אחר בחוזה השכירות. כלומר, בהעדר סיכום מראש זה מה שנקבע.

יש עסקים שבשטח שלהם מאוד קטנים, והמחזור בהתאם, ולגביהם הסכום שצויין הוא פרקטי--- חוץ מזה מה בערך השכירות ל30 מ"ר צריכה להיות אחרי דמי מפתח?

זה לא מוסדר בחוק. זה נקבע בחוזה. רק תדע שהארנונה לבתי עסק בת"א היא רצחנית. 30 מ"ר בקלי קלות עולה יותר מ 1,500 ש"ח בחודשיים.

אתה מדבר 1500 לארנונה?

והמקום בכלל ברמת גן, ואני מדבר על שכירות חודשית אפשרית לאחר דמי מפתח--------------.?

אמרתי לך שהשכירות בדמי מפתח היא בדיחה ודחפתי את עניין הארנונה בשביל להשכיר לך שלעסק יש עוד הוצאות חוץ מדמי שכירות שהשוכר סופג אותם כל עוד אין לו שוכר משנה.

אין דבר כזה "שכירות חודשית אפשרית לאחר דמי מפתח". ואם בעל הבית רוצה שתשלם לו 2,500 ש"ח שכירות בחודש? מה תגיד לו? אבל שילמתי לך דמי מפתח ? זה דבר שיקבע ביניכם וזה הגיוני לצפות שאדם ששילם דמי מפתח ישלם דמי שכירות מופחתים משמעותית אבל אי אפשר לדעת מראש מה הם יהיו מבלי לשמוע מה בעל הבית רוצה או לנהל איתו משא ומתן.

העניין שרוב העסקים באזור משלמים בסביבות ה-200 שח בחודש שכירות

אז מה עוצר אותך ?

1. אין מספיק הון

2. יש ספק בהצלחה שתניב ההשקעה, כלומר קשה לדעת עד כמה יהיה רווחי העסק, זהו רק מקום, על דרך למכור ומה למכור זה כבר סיפור אחר שצריך לחשוב, יש לך משהו להתחלה!.?

אבל אמרת שאתה רוצה לעשות שכירות משנה. מה איכפת לך מה יפתחו שם?

נכון, אבל ככל הנראה הבעלים לא יסכים שאני ישכיר---------- אז אני צריך לחשוב על עסק מניב משלי

עדיין לא דיברתי עם הבעלים, מה בכל אופן אני יכול להציע\להגיד לו על מנת שיסכים לי להשכיר את המקום?

שאתה תהיה ערב אישית לכל נזק שיעשה שוכר המשנה ואתה מוכן לחתום על זה + לתת ערבויות לעניין.

הבאת לי באמת כמה רעיונות, למה לא להתחייב למה שציינת לבעלים וכאשר יבוא שוכר אז אני ידרוש ממנו בדיוק מה שהובטח לבעלים, כלומר אם נתתי ערבות של 10 אלף לבעלים אני יבקש 10 אלף מהשוכר וכו' בהתאם לחוזה שיחתם עם הבעלים, ככה כולם יהיו שקטים ומרוצים - -- -- - לא כך?

אתה צודק מבחינת העיקרון. אתה מתחייב לבעל הבית על סכום X ואז שוכר המשנה מתחייב לך בסכום X ככה שגם לך וגם לבעל הבית יש "שקט נפשי". שים לב שאתה תהיה באמצע הסנדוויץ' הזה, כלומר תצטרך להתעסק גם עם בעל הבית וגם עם שוכר המשנה. אם שוכר המשנה עשה נזק או לא שילם שכירות זו לא בעיה של בעל הבית ואתה חייב להמשיך לעמוד בהתחייבויות שלך כלפיו ללא קשר לבעיות שיש לך (אם יהו) עם הדייר משנה ומצד שני, אם יש עלויות (כגון טיפול בנזקים שהינם בלאי סביר) ובעל הבית יתעקש לא לתקן אז יהיה לך כאב ראש מהשוכר משנה.

כל מה שכתבתי לא בא להפחיד אלא להבהיר שיש דברים שצריך לקחת בחשבון.

נכון, על כן כל שוכר שיכנס למבנה יקבל הסבר ויתבקש לחתום על חוזה בהתאם לאחריות שיש לי ומענה לבעיות.

אני רק חושש שכשאני יצטרך למכור את העסק אז אני יתקע איתו, כי למשל הבעלים בדמי מפתח העכשיו של העסק מנסה כבר משהו כמו חצי שנה למכור אותו.

היום עסקים בדמי מפתח הם לא פופולארים כמו דירות בדמי מפתח. אנשים יודעים שהשקעה בלהרים עסק היא גדולה והסיכון שהעסק לא ישרוד את השנתיים הראשונות הוא סביר כך שהם לא רוצים להתקע עם מושכר-עסק בדמי מפתח במקרה שהעסק שלהם יפול.

רכישת זכויות בדמי מפתח דורשת השקעה ראשונית לא מבוטלת של הון. אנשים מעדיפים להשכיר תקופה כדי לראות האם העסק מצליח ורק אח"כ לחפש משהו משלהם.

גם נכון אבל כשיש הזדמנות טובה, אז יאאלה