האם יש לכם רופא מטפל?

רוב הסכויים כי רכישת הדירה הראשונה היא ההחלטה הכלכלית החשובה ביותר שתקבלו בחייכם.

החלטות נבונות בנושא הדיור בעבור רובנו - מהותן היכולת להתפשר על רצונותיו של האדם ולמצוא את הנתיב הנכון בין צרכיו לבין יכולתיו.

החלטה זו תשליך ישירות ובעקיפין על חינוך ילדיכם, על הזמן שתוכלו להקדיש לקשר עם משפחותיכם, על קשרי החברה שלכם, על עבודתכם, שכרכם, איכות חייכם, הזמן הפנוי שיעמוד לרשותכם ועוד ועוד... זו החלטה חשובה אך בעזרת הכלים הנכונים היא לא תמיד קשה כל כך [ההחלטה, לא הביצוע ] ולכן רציתי לשוב לנעליים בהם הייתי לפני עשרים שנות ולתת עצות של בדיעבד שכולי תקווה כי יועילו למישהו. מובן כי העצות אינן עצות מקצועיות או מחייבות. בשביל זה יש עורכי דין, יועצי משכנתאות, בנקאים וכו'. כל הנאמר כאן הוא בבחינת רצון של הדיוט לסייע בשיחת רעים על סמך מה שהוא חושב כנסיונו. בדקו עם אנשי מקצוע ויועצים מנוסים בכדי שחלילה לא תגרור טעות שלי לנזק כלשהו לכם.

[1] ההחלטה הראשונה שעליכם לקבל טרם רכישה היא היכן ברצונכם לבנות את חייכם.
ההתקבעות על איזור מסויים חשובה שכן מיקום הדירה בארץ ובתוך ישוב ישליך על מחיר הדירה, מעל רחק הנסיעה אל וממקום העבודה ועל יכולת השגת תעסוקה וההשתכרות באותו איזור

גם אם נראה לכם כיום שאתם צעירים וגמישים מעין כמוכם הרי שמרגע בו תהפכו להורים תרד גמישות זו ויגדל הסכוי כי האיזור בו אתם חיים ימשיך ויהיה מקום מגוריכם. מכאן ההשלכות על סביבת החיים [כפרית או עירונית], איכות החינוך ומערך הגנים ובתי הספר באיזור, הצורך בהחזקת כלי רכב ולעיתים אפילו שניים המצטרפים לעלות המחיה במקום בהתאם לאפשרויות ההגעה לעבודה והבאת ואיסוף הילדים מהגנים. יש לקחת בחשבון את התמיכה המשפחתית לה תזדקקו בעת הצורך, את סוג החברה בה תחיו ובה יחיו ילדיכם [מבחינת מגוון האנשים, דתיות, השכלה, תפיסות חינוכיות].

התיחסו להחלטה היכן אתם עומדים לחיות בכובד ראש.

[2] האם אתם מעונינים בכלל מבחינה רגשית לרכוש דירה או שמא מעדיפים לחיות בשכירות? התשובה כלל אינה ברורה. רכישת דירה היא עיסקה ארוכת טווח שהשחרור ממנה ומחויבויותיה אינו תמיד פשוט והוא תלוי בשוק משתנה. רכישה משמעותה ויתור על ניידות וגמישות ולעיתים תכופות ירידה בסכום הכסף העומד לרשותכם ביום יום או לחילופין ירידה באיכות הנכס בו תתגוררו. שכירות מנגד מותירה אתכם עם תחושה ש'אין קרקע משלכם לרגליכם'. היא יוצרת תלות בבעלי בתים וחוסר ודאות לגבי העתיד הקרוב. מעברים תכופים כשיש ילדים אינם דבר פשוט.

[3] האם אתם מסוגלים או מעונינים מבחינה כלכלית לרכוש דירה או שמא מעדיפים לחיות בשכירות? גם כאן התשובה כלל אינה ברורה.

לכאן נכנסים שיקולים כגון בטחונכם בכך שזהו האיזור בו תרצו לגור בעתיד [לפחות לטווח הבינוני], ההון העצמי שחסכתם עד כה והמשמעויות הכלכליות נכון לזמן קבלת ההחלטה ולאיזור אותו בחרתם של רכישה מול שכירות.

רכישה אינה 'ביקור חוויתי קצר'. אם אינכם בטוחים באשר לסעיף 1, כדאי להמתין.

את החישוב הכלכלי הקר של 'האם זה נכון כלכלית' יש לבצע ע"י השוואה של 'כמה תשקיעו בתשלום עבור הדירה' מול 'כמה תשקיעו בשכירות' ו'מה יהיה בידיכם בסוף תקופת המשכנתא'. לתוך חישוב זה יש להכניס את עלות המשכנתא [לכסף הניתן בהלוואה יש מחיר] ואת עלות הכסף שלא תחסכו אם תשקיעו את מעט ההון העצמי שלכם ואת הכסף הפנוי.

חוכמולגים בני עשרים נוהגים לחשב את 'כמה היו מרויחים אילו היו משקיעים בבורסה ולא בדירה' לפי תשואות של מדד + 8% לשנה. זו כמובן אשליה. בעלי משפחות לא משקיעים בסיכון גבוה ולא זוכים לתשואות שכאלה ובטח שלא לאורך שנים. ולמען האמת גם מנהלי תיקים מנוסים היו חותמים על פחות מכך בשתי ידיים.

חישוב של תשואות חיסכון לאורך שנים מדד +2%-3% הוא צנוע וסביר יותר.

הכניסו לתוך מחשבון זה http://www.tfh.co.il/content_page_208.html את סכום ההון הבסיסי העומד לרשותכם ואת ההפרש בין גובה המשכנתא לעלות שכר דירה באותו איזור אותו תוכלו לכאורה להפקיד בכל חודש ותדעו כמה 'יהיה לכם אילו לא תקנו'. את זאת יש להשוות לערך הדירה העתידי אותה אתם שוקלים לרכוש ואשר תהיה כולה בידיכם בעוד 20-25 שנים לכשתפרדו מהערת האזהרה של הבנק למשכנתאות.

ערך הדירה העתידי אינו ידוע כמובן והבטחון בו תלוי בעתוי הרכישה [בשנה האחרונה מחיר יקר לדוגמא], באיזור הרכישה [מרכז יציב, פריפריה נתון לתנודות], השכונה [שכונת שוליים יכולה לעלות פלאים כפלורנטין או לצנוח קשות כאיזור התחנה המרכזית] וב...מזל. חובבי הנדל"ן מתיחסים לעליה של מעל 1% בממוצע שנתי מעבר למדד כסבירה אבל ב'נחלים ממוצעים' אפשר כידוע לטבוע ולכן מוטב לצורך החישוב להתייחס לערך הנכס שיהיה בידיכם כאל ערכו הנוכחי.

אם הסכום אליו הגעתם בחוסככם לאורך תקופת המשכנתא הפוטנציאלית ע"י שכירות גבוה מערכה העתידי המוערך של הדירה - הרי שכלכלית כדאי לשכור ואם נמוך מכך הרי שכ'חישוב כלכלי' כדאי לרכוש.

המחשבון הזה http://www.goleango.com/מחשבון%20מש...מת%20שכירות.php של משכנתא מול שכירות יסייע לכם בחישוב אך כדאי לבדוק ידנית ו'לשחק בראש' עם החישוב ולנגח את הסוגיה מכמה כיוונים במקביל.

את חישוב 'המסוגלות' יש לבצע לפי שכרכם הנוכחי והעלויות המרביות של הרכישה ותשלומי המשכנתא הצפויים ולפי צרכיכם הכלכליים בעוד 5 שנים ולא מתוך מאוויי לב, מחשבות 'יהיה בסדר' ותקוה להעלאת שכר.

[4] מתי לרכוש? החלטה זו תלויה במחשבות שלכם על כיוון מחירי הדירות העתידי, כיוון ריבית המשכנתאות העתידי והסכוי של ההון העצמי שלכם לגדול אם תמתינו, תשכרו דירה ותחסכו.

אגב, אם החלטתם 'לחסוך' - אז תחסכו! תתפלאו לגלות כמה הוצאות מוצאות 'צידוק' ו'הכרח' כשיש ילדים וכשנותר סכום מסויים אותו התכוונתם 'לחסוך' בחשבונכם. אם אינכם מהחסכנים - מוטב שתקחו זאת בחשבון בניתוח סעיפים 3-4.

[5] ממי לרכוש? דירת יד שניה, דירה מקבלן או דירה דרך קבוצת רכישה?

* לדירה חדשה מקבלן יתרונות אסטטיים ותדמיתיים רבים, היא יכולה גם לחסוך את הצורך בשיפור דיור כעבור עשור. הבעיה העיקרית היא שליתרונות אלה יש מחיר כלכלי לא מבוטל ולצידן סיכונים נוספים.

דירה חדשה מקבלן תהיה בד"כ יקרה יותר ומחירה אינו כולל מע"מ ותכופות אינו ממש 'סופי'. גם אם הקבלן מבטיח 'הנחה' ומוכן 'להתגמש' עדיין הוא ישאיר לעצמו פער רווח נאה שהרי בשביל זה טרח והתאמץ. לא תמיד הדירה מוכנה בזמן ולא תמיד ברור מתי תמסר לרוכשים כך שאתם עלולים למצוא עצמכם גם משלמים משכנתא וגם משלמים שכירות [במגבלות החוזה עם הקבלן שבד"כ מתחייב לפצות על כך]. יש להתייחס למועד המסירה המאוחר האפשרי כאל תאריך היעד המינימלי לקבלת הנכס. דירות חדשות בד"כ גדולות מכפי צרכיו של זוג צעיר ויש לכך מחיר. שמירת ערכן לא תמיד קשיחה שכן לא תמיד ידוע לאיזה כיוון תתפתח השכונה בה נבנו. רישומה של דירה מקבלן לא תמיד הושלם ולעיתים יעברו שנים עד שיבוצע רישום ב'טאבו' [קיים מעין 'טאבו קטן' שמנהלים קבלנים אך הם גובים על כך לעיתים מחיר וגם הבנקים למשכנתאות רגועים יותר לסייע בעסקה על נכס רשום]. קבלנים עלולים לפשוט רגל בדרך הארוכה לקבלת הדירה ולא תמיד הערבויות הבנקאיות יכסו על כל הנזק והעיכוב במסירת הדירות. בבניין חדש צפויות בעיות תשתית לא מוכרות כברכב בהרצה. תוכלו להעזר במדרכי הרכישה מקבלן הללו http://www.look4home.co.il/buy/

http://www.lawsuit.co.il/%D7%A8%D7%...91%D7%9C%D7%9F/

http://www.blitivuch.co.il/buyersgr...rticle.asp?id=4

http://www.globes.co.il/serve/globe...ew.asp?fid=2621

* דירת יד שניה - יכולה להיות תפורה יותר לצרכיכם [כלומר קטנה יותר וזולה יותר...]. אופי האיזור בד"כ כבר התייצב בשנים שחלפו מבנייתה והיא אינה חתול בשק. ניהול המו"מ הוא בד"כ 'פרט מול פרט' בד"כ מול משפחה משפרת דיור ולעיתים מול יורשים, נושים או משקיעים. מועד המסירה ידוע, הנכס והצמדותיו מקובעים בטאבו או שהנכס רשום במינהל. יפוי כח בלתי חוזר וניהול נכון של העסקה ע"י עוה"ד שלכם מגן עליכם.

תוכלו להעזר בקישור הבא: http://www.apartamentguide.co.il/ar...d_apartment.asp

* דירה מקבוצת רכישה - בעבר היו הקלות מס מסוימות בדרך רכישה זו שבהן 'טיפל' האוצר. כיום מגלמת לדעתי בתוכה אפשרות זו את הרע מכל העולמות. כל סיכוני הקניה מקבלן לצד היותך אתה עצמך חלק מהגוף הקבלני מה שמקשה לתבוע מישהו במקרה של נזק. המחיר הסופי אינו ודאי וכמו כן בחלק מקבוצות רכישה מתארגנות טרם הושלם השלב המשפטי של רישום והיתרים לגבי הקרקע ולמעשה מדובר ב'חתול בכספת'. המרוייח היחיד מקבוצות רכישה שכאלה יהיה כמובן המארגן שלהן...

* ראוי להדגיש - אין לבצע סתם כך זכרון דברים ולחשוב כי זהו מסמך ביניים לא מחייב. אם הנכס, מחירו, יעד המסירה ושמות הצדדים מופיעים על הנייר הרי שזהו חוזה לכל דבר רק בלי ההגנות שיספקו לכם עורכי הדין.

[6] איזו דירה לרכוש? קטנה או גדולה? קטנה תשרת צרכים מידיים ותקל עליכם כלכלית וגדולה יותר תשרת צרכים עתידיים, תחסוך מעבר עתידי אך תגבה מחיר כלכלי גבוה יותר ביום יום.

[7] איך למצוא את דירתכם? פעם מזמן היה בכל שכונה קשיש רכלן שהכיר כל זוג שתכנן לעבור דירה וקראו לו 'המתווך'. היום השוק מלא במאכרים שהוציאו שם רע למקצוע שמעולם לא היה בעל שם טוב. רובם לא יוסיפו לכם מאומה לגבי דירות שגרתיות. הם מעיינים בלוח יד2, WINWIN, בעיתונים ובמקומונים ומחפשים שלטי למכירה על המרפסות ואז מבטיחים הרים וגבעות למוכרים תמורת בלעדיות והזכות ליטול מכם 2% עד 1% ממחיר הנכס. זה הרבה כסף.... [כיום בשוק יורד הם מן הסתם יספרו למוכרים מיד לאחר חתימת הבלעדיות כי 'השוק מת' וינסו להוריד במחיר ולגבות גם מהם אך לא למענכם ולא יותר ממה שאתם תצליחו לעשות בפחות כסף ובפחות 'דם רע'] חפשו בעיתונים לבד, שוטטו רבות בשכונה שבחרתם ושאו עינכם למרפסות ולשלטים. המתווך לא יוריד את המחיר למענכם ולא 'יתווך' בין הצדדים.

* את ערך הדירות שנרכשו בסביבת מגוריכם מומלץ כי תנסו לבחון בעזרת אתר רשות המיסים [וגם בעזרת האתר של בנק טפחות] עפ"י העסקות המדווחות. יש לקחת בחשבון כי הסכומים המופיעים תלויים באמינותו של המדווח על העיסקה.

לוחות החינם האינטרנטיים אינם כלי אומדן טוב וכך גם מדד יד2. מטבע הדברים מוכרים מבקשים יותר משיקבלו על דירתם. מעבר לכך חלק מהמודעות הינן מודעות 'מצליח' המציגות מחיר גבוה ולחילופין מודעות סרק שויעדו להשפיע על ערך סביבת נכס משווק כלשהו מעלה ומטה.

[8] איך לממן? במידה והחלטתם לרכוש ובמידה והינכם אזרח צעיר ממוצע בארצנו - קרוב לודאי שאתם עומדים לכרות ברית [כמעט וחד צידית ] עם 'הבנק למשכנתאות'. ממי נוטלים משכנתא? אל תתפתו ליטול הלוואות מגופים לא מורשים אשר יגבו מחיר יקר בהרבה בעבור הלוואתם. עברו מבנק לבנק ונהלו מו"מ על שברירי אחוז ריבית. כל פרומיל ריבית ילווה את שורת חשבון הבנק שלכם בעשרות השנים הקרובות. הבנקים למשכנתאות מעונינים להלוות לכם לא פחות משאתם מעונינים ללוות. זהו בסיס קיומם, זהו מקור רווחיהם, הם בטוחים בהשקעתם יותר מכם שכן דירתכם היא הערובה לכספם ומה שיותר מענין - פקידיהם החביבים והיעילים - מתוגמלים לא אחת בעבור עסקאות שהושלמו כך שגם לאדם העומד מולכם מוטיבציה לרצות אתכם בהתאם לגבולות העלומים שהפקיד בידיו הבנק.

קיימת גם אפשרות מפוקחת ליטול משכנתא מחברת ביטוח
http://www.mashkanta-center.co.il/i...id=26&Itemid=83

[9] האם ליטול את הסכום המגיע לכם כרוכשי דירה ראשונה כ'משכנתא לזכאים'? בעבר התשובה הייתה חיובית וברורה. המשכנתא לזכאים היוותה נתח יותר משמעותי ממחיר הדירה וריביתה הייתה מעט יותר נוחה ומוגנת. כיום לעיתים הריבית על משכנתא זו מעט גבוהה יותר מזו שמציעים הבנקים אך קחו בחשבון שנתח משכנתא זה עודנו מוגן ע"י תקנות שיעמדו לרשותכם חלילה בעת מצוקה. ועדות של משרד השיכון יאפשרו למתקשים בהחזר סכום זה לבצע דחיית תשלומים ופריסת תשלומים אם רק יפנו אליהם.

אההממ... הבנקים אגב עלולים לשכוח לספר לכם על ועדות אלו אז אם נטלתם משכנתא לזכאים וחלילה נקלעתם למצוקה - דעו לכם כי יש לכם זכויות ופעלו למצוי זכויותיכם בטרם יעביר הבנק את התיק לטיפול משפטי ולכם יספרו כי 'ישנתם על זכויותיכם' שאפילו לא ידעתם על קיומן.

על משכנתא לזכאים ועל הדרכים לקבלתה תקראו כאן:

http://www.moch.gov.il/siyua_bediyu...s/maskanta.aspx

וגם כאן:

http://www.bankrate.co.il/site/mash..._show.asp?id=25
http://www.unionbank.co.il/517-he/UnionBank.aspx

את רוב הסכום לו תזדקקו סביר כי לא תוכלו ליטול ב'זכאות' אלא כמשכנתאות רגילות

[10] לאיזה טווח יש ליטול את המשכנתא?

ככל שמשך ההלוואה קצר יותר כל קטן הסכום שיגבה מכם בעבור משך תקופת המשכנתא ומנגד תגדל עלות ההחזר החודשי. לעניות דעתי מוטב ליטול משכנתא לתקופה ארוכה בהחזרים קטנים שאסור כי יעלו על 1/3 מהכנסות הנטו של המשפחה. לכסף ולשקט הנפשי יש מחיר וצריך לשלם אותו.

את ההחזר החודשי וההחזר הכולל תוכלו לבחון בעזרת המחשבון הזה:

http://www.goleango.com/mortgage.php

לנוחות החישוב [ורק לשם כך...] התייחסו לריבית המדד כאל אפס.

[11] איזו משכנתא יש ליטול?

בעקרון בימים כתיקונם המרכיב העיקרי בעלותו של הכסף שתילוו הינו הריבית שיגבה הבנק.
הריביות יכולות להיות קבועות, משתנות לטווח ארוך ומשתנות לטווח קצר כאשר הריבית 'המשתנה' ביותר הינה בהלוואות המכונות 'פריים' [או 'פריים מינוס' כשהבנק ממש רוצה אתכם] המשתנות בהתאם לריבית החודשית שמציג בנק ישראל.

כיום על הלוואת פריים תאורטית של 100000 ש"ח ל20 שנות בריבית של 4% תחזירו 600 ש"ח בחודש. באם תעלה הריבית ב2% הרי שתחזירו 700 ש"ח לחודש וב8% 840 ש"ח לחודש. הלוואת הפריים אינה צמודה למדד. הלוואות משתנות תכופות ובכללן הפריים אלה הוגבלו ע"י הנגיד ל1/3 מגובה כלל הלוואתכם.

ישנן כאמור סוגי הלוואות נוספות בריבית משתנה לטווחים שונים ויש לשים לב להצמדתן הנוספת למדד

על הלוואה בריבית קבועה תשלמו כיום כ4% בשנה [שוב 600 ש"ח בחודש ל100000 ל20 שנות] וריבית זו לא תשתנה. אך הלוואת ריבית קבועה שגרתית צמודה למדד. לכן יש להוסיף לחישוב לכל הפחות את יעד האינפלציה של כ3% לשנה....

המדד והריבית גם יחד הם אימתם של כל מי שזוכר את נפגעי המשכנתאות בשנות השתוללות האינפלציה. מדד גבוה שיגרור אחריו את הריבית יגדיל משמעותית את החוב והתשלום במסלולים הללו.

לשם כך נוצרה משכנתא המכונה 'בטוחה' בה אתם מקבעים את המדד וריבית הרווח של הבנק וצועדים עם ריבית מקובעת זו קדימה ללא תלות במתרחש במשק ובשחיקת הסכום. כיום מדובר בריבית בטוחה של כ7%+ [סביר לגילום מדד ממוצע של 3% וריבית קבועה לא קיצונית של 4%]. התשלומים ישחקו עם השנים וגם בעוד 20 שנות תשלמו 775 ש"ח לחודש כהחזר על 100000 ש"ח . הבעיה היא כי בשנים הראשונות יהיה זה סכום גבוה יחסית.

יש עוד צורות הצמדה ויש אף הצמדה למט"ח אך התצורות שהוצגו הן העיקריות. תוכלו לקרוא באתרי הבנקים ויועצי המשכנתאות על סוגי הלוואות נוספות.

קראו עליהם באתרי הבנקים

לאומי http://www.blms.co.il/mashcanta/14360/

משכן-הפועלים https://www.bankhapoalim.co.il/mashkanta/

דיסקונט למשכנתאות http://mashkanta.discountbank.co.il/

והבינלאומי למשכנתאות http://www.fibi.co.il/fibinew/site/he/fibi.asp?pi=2238

[12] מה פיזור המשכנתאות הרצוי?את זה עליכם לקבוע בהתאם ליכולותיכם העכשוויות, המתוכננות, ראייתכם את המדד והריבית במשק לעתיד ואופייכם.

[13] מוקש: הבנק יאשר סופית את המשכנתא רק לאחר שיוצג לו חוזה חתום. כלומר רק לאחר שתהיו מחוייבים. שמאות הנכס של הבנק כמעט תמיד תיפול ממחיר העסקה אותו שילמתם ומכאן יגזר סכום הלוואה אפשרי נמוך יותר - חובה עליכם לקחת זאת בחשבון!

עוד מוקש: לעלות הדירה נילוות הוצאות נוספות שנוח לשכוח אותן מחשבתית כגון מס רכישה, עמלת משכנתא, שכר טרחת עו"ד וכו'. יש לקחת גם אותן בחשבון.

[14] מה עושים כשנקלעים לקשיים בעת תקופת ההלוואה? פונים מיד לבנק ופורסים מחדש את ההלוואה. מצטמצמים ועושים הכל בכדי שעורכי הדין לא יכנסו לתמונה. במקרה של משכנת זכאים - פונים מיד לועדות שנוצרו לצורך זה.

בהצלחה!!!

ושוב אדגיש: העצות אינן עצות של איש מקצוע. כל הנאמר כאן הוא בבחינת רצון לסייעו. בדקו עם אנשי מקצוע ויועצים מנוסים בכדי שחלילה לא תגרור טעות שלי לנזק כלשהו לכם.

כלי אשכול	חפש באשכול זה
הצג גירסת הדפסה שלח דף זה ב E-Mail	חפש באשכול זה: חיפוש מתקדם
מצבי תצוגה	דרג אשכול זה
עבור למצב לינארי מצב כלאיים עבור למצב משורשר	דרג אשכול זה:

הדף נוצר ב 0.11 שניות עם 12 שאילתות
צור קשר - Fresh - למעלה