בואו נגיד שדירה באזור מבוקש (ת"א, ר"ג, גבעתיים והסביבה) עולה 900,000 ש"ח.
בואו נגיד ששכר הדירה החודשי שיקבל הבעלים עומד על 3,500 ש"ח.
זה אומר שבשנה יתקבלו דמי שכירות בגובה 42,000 ש"ח כך שיעברו יותר מ21 שנים עד שההשקעה תוחזר ואחריה הכסף שיתקבל יהיה רווח.

למה זה נחשב להשקעה כ"כ טובה?

שכירות אינה קבועה ונגזרת משוי הדירה,ההיצע והביקוש כך שבתור משכיר אתה יכול גם לדרוש 6000 שקלים לחודש.
דבר נוסף-לא כל הכסף מגיע לכיס המשכיר כרווח.
חלק מהכסף משמש גם לשיפוצים שיעלו את ערך הדירה
והדבר הכי חשוב-הוא יכול למכור כשהערך גבוה יותר ממה שקנה מבלי להמתין 21 שנה ולחזור על כך באזורים אחרים

לא מחשבים את זה כך.
42 אלש"ח על דירה של 900K זאת תשואה של 4.67 אחוז. כדי להשוות את ההשקעה להשקעות אחרות אתה בודק את התשואה בהשקעה המקבילה לה. אם למשל הבנק מבטיח לך ריבית של 5% ל-21 שנה, קל לראות שהחשבון בבנק משתלם יותר מבחינת התשואה שלו. ברם, יש עוד דברים שאתה צריך לבדוק לגבי ההון עצמו- מה יקרה למחיר הדירה עוד 20 שנה? אם הוא עולה- הרווחת פעמיים, מהשכ"ד ומעליית מחיר הדירה. אם יורד- יש לך הפסד הון. אם למשל התוכנית בבנק צמודה למדד, זה אומר שיש לך רווח הון על ההשקעה הראשונית בלי קשר לריבית שהוענקה לך.

בנוסף- יש עוד שיקולים- כמו שרומק ציין, יש גם הוצאות על הדירה עצמה. למשל- שיפוצים, או החזר משכנתא אם קנית את הדירה באמצעות הלוואה מהבנק. למשל- התוכנית בבנק תהיה סגורה בעוד אתה יכול למכור את הדירה במהלך השנים. או שבכלל תבנה לך תיק אג,ח ממשלתי וקונצרני שייתן לך קופון חודשי בתשואה ממוצעת גבוהה יותר, אבל עם סטיית תקן שיכולה להיות משמעותית.

יש לא מעט שיקולים כפי שהראיתי לך.

"תשקר‭,"‬ הוא אומר. "אל תספר את כל הסיפור. הישראלים, בעיקר העמותות שפועלות בקרב המסתננים פה, אוהבים שמשקרים להם‭."

אתה מצדיק את המומחה שלך כאן כל יום מחדש

"תשקר‭,"‬ הוא אומר. "אל תספר את כל הסיפור. הישראלים, בעיקר העמותות שפועלות בקרב המסתננים פה, אוהבים שמשקרים להם‭."

ציטוט:

במקור נכתב על ידי רומק אתה יכול גם לדרוש 6000 שקלים לחודש.

זה נראה לי חזירות מטורפת. לא הייתי מסוגל לקחת מבן אדם סכום כזה תמורת זה שאני נותן לו מקום מגורים. זה נתח גדול אפילו ממשכורת של מישהו שמרוויח 9,000 נטו. אולי אני פשוט לא בנוי לעסקים כאלה.

ציטוט:

במקור נכתב על ידי shruki כדי להשוות את ההשקעה להשקעות אחרות אתה בודק את התשואה בהשקעה המקבילה לה. אם למשל הבנק מבטיח לך ריבית של 5% ל-21 שנה, קל לראות שהחשבון בבנק משתלם יותר מבחינת התשואה שלו.

הבעיה אצלי שאני נוטה לחשוב על התסריט הגרוע ביותר. למשל, מה אם הבנק שבו אני אשים את הכסף פתאום יקרוס? כשהתחיל המשבר בארה"ב ובנקים התחילו ליפול אני פניתי למישהו בבנק ישראל דרך האתר שלהם ושאלתי האם הכספים בבנקים הישראלים מבוטחים (בארה"ב יש ביטוח עד תקרה של משהו כמו 250 אלף $). התשובה שקיבלתי היא "לא", ככה שאם בנק נופל אז כל הכסף של הלקוחות נעלם (כמובן שהודגש בתשובה אלי שהבנקים שלנו סופר-דופר יציבים).

אתה לא יכול תמיד לחשוב על התסריט הגרוע ביותר, כי אין לזה סוף.
מה יקרה אם למשל תשכיר למישהו את הדירה שרכשת במיטב כספך, ואחרי בערך חצי שנה שהכל הולך בסדר פתאום הוא יפסיק לשלם לך, ובנוסף גם גילית שמצב הדירה שלך נוראי ורק להחזיר אותה למצב סביר יעלה לך כמה עשרות אלפי-שקלים. השוכר שלך מסרב להתפנות (ולא משלם לך שכר דירה), עכשיו כדי להוציא אותו משם אתה צריך להתחיל להתעסק עם עורכי דין (שכמובן לא עובדים בחינם) והוצאה לפועל, אחרי שנה וחצי של ריבים סוף סוף הצלחת לפנות אותו מהדירה, עכשיו אתה איכשהו צריך לקבל ממנו כסף אז אתה תובע אותו גם על זה, וזה אומר שוב עורכי דין, המון זמן והתעסקות, ועד שסיימת גילית שהבחור שלך ברח לארה"ב ואתה כרגע במצב שאתה צריך לשלם כמה עשרות (אם לא מאות) אלפי שקלים לעורכי דין, יש לך דירה במצב נוראי ובנוסף לכל הצרות יש לך גם חובות ארנונה מים וחשמל לעירייה שהשוכר שלך כמובן לא טרח לשלם.

איך זה בשביל תסריט גרוע בשבילך?

אתה יודע שבארה"ב גם שוק הנדל"ן קרס, נכון? ומחירי הבתים נחתכו בעשרות אחוזים, כן? אתה גם יכול להשקיע באג"ח של ממשלת ישראל אבל נחש מה- גם מחיריהן יכולים לקרוס, ואולי בכלל ישראל לעולם לא תוכל להחזיר את החוב, או שתדפיס כסף ואז תהיה פה אינפלציה ואז הכסף שלך לא יהיה שווה כלום.

"תשקר‭,"‬ הוא אומר. "אל תספר את כל הסיפור. הישראלים, בעיקר העמותות שפועלות בקרב המסתננים פה, אוהבים שמשקרים להם‭."

קניית נדל"ן היא דרך טובה לשמור על ערך הכסף שלך אם אתה פוחד מאינפלציה (חשש סביר היום):
אם יש לך כסף לתת לילד, והילד יצטרך לקנות בית, קניה של נדל"ן תצמיד את ערך הכסף שלך למחירי הדירות ותיתן לך רווח קטן.
אבל זו לא השקעה טובה - וזה מתאים רק לעשירים.


לרוב קניה טובה תהיה מחוץ לאזורי הביקוש (אזור טוב היום יכול לרדת, מקום שקרוב לאזור טוב או ליד שדות יכול להפוך לאזור מבוקש)
קניה של נדל"ן היא השקעה טובה בזמן מיתון - לא בזמן שיא.

יש כמה אינדיקציות למצב הזה:
- עלות קרקע שלילית (עלות הדירה קטנה מעלות הבניה+מיסים והיטלים)
- שיפור משמעותי של תשתיות שהחל אך לא העלה מחירים
- דירה עם הרבה אחוזי בניה, שעקב המחיר הנמוך לא משתלם לממש אותם
- כשכולם צוחקים על שקנית דירה "במקום ההוא" למרות שהשכונה כבר מזמן לא בעייתית.
- בדיוק היה מיתון והמחירים ירדו ב30%.

במצב כזה, אתה מסתמך על עליית מחירים, והשכירות היא רק בונוס.
בנוסף, אם קונים בזמן ובמקום הנכון - אפשר לעבור את ה10% רווח שכירות בשנה.

אבל שוב -מי שקונה כשהמחירים בשיא, יכול להפסיד די הרבה.


שווה לחכות ולראות אם המפגינים יצליחו לגרום לקריסת מחירי הדירות.
קריסת מחירי הדירות -> קריסת קבלנים -> חוסר בבניה -> עליה חוזרת במחירי הדירות.