על פי נתוני הלמ"ס וGINI

אם כל כך טוב? ...... אז למה כל-כך רע?

ציטוט:

במקור נכתב על ידי שמולביץ אשר אם כל כך טוב? ...... אז למה כל-כך רע?

רע ביחס לאן? ארה"ב?

סביר להניח שאם היית גר באירופה היה לך רע יותר.

המצב נראה קטסטרופה בארץ הקודש מכיוון שלתקשורת (שהיא שמאלנית ב100%) יש אינטרס מובהק להציג את זה ככה.

משבר דיור זה איננו משהו שניתן לפתור ב5 או 10 שנים, זהו תהליך ארוך.

תקח בחשבון שהמדינה הייתה צריך להקצאות תקציב נרחב למשהב"ט, תקציב שיאפשר לנו להמשיך להיות צבא מתקדם וקטלני.

*אני כן מסכים עם הטענה שלא נעשה מספיק להורדת יוקר המחיה, ומשבר הדיור.

אני כן מסכים שהמחירים הנוכחים לא ריאלים, ושחייבים לקצץ אותם לפחות בחצי (ואפשר).

בתור אחד שמתעסק בבניה, אני יכול לומר לך שעלות בניית הבית (כולל כל הפועלים, והחומרים, והזמן עבודה) היא זניחה ביחס למחיר הסופי שלו, חומרי הגלם מאוד זולים (בלוקים \ צמנט \ ברזל).
קבלנים נאלצים למכור ביקר עקב מיסים גבוהים מצד המדינה, וגם עקב העובדה שהם בעצמם רוצים להשאיר רווח של לפחות מספר מאות אלפי שקלים מכל דירה.
אתה לא תמצא קבלן אחד בארץ שיפיק רווח נטו של פחות מ100 אלף ש"ח לדירה, מבחינתם זה יהיה מחיר הפסד.

הבעיה בישראל היא שהציבור ברובו עדיין מאוד טיפש, וחושב שהבניה הרגילה (בלוקים ומלט) היא הכי טובה בעולם.

יש היום שיטות בניה (ירוקה \ קלה) שהן גם מהירות הרבה יותר משיטת הבניה הרגילה, גם חזקות יותר, גם עמידות יותר לרעידות אדמה, וגם מספקות בידוד אקוסטי ותרמי באיכות גבוהה הרבה יותר.

אז למה לא כולם בונים בשיטה הזאת?

-כי יש המון אזרחים טמבלים (המון - מתייחס בערך ל98% מהמדינה), ומרבית הקבלנים יודעים לבנות רק בשיטה הישנה ומפחדים להיכנס לנישה שהם לא מכירים.

אגב, יש מספר קבלני בניה קלה בישראל שמפיקים לא מעט רווחים כי הם פשוט הבודדים בנישה הזאת, הם מתמחרים את הבית בעלות שקרובה לבניה רגילה (10% פחות) אבל בפועל ההוצאות שלהם הרבה יותר נמוכות מעלות בניה רגילה (פחות זמן עבודה) ולכן הרווח שלהם הרבה יותר גבוה.

אם היו בונים היום בישראל בשיטת בניה קלה (וזה לא משנה אם מדובר בבית פרטי או מגדל בגובה של 100 מטרים) היו מצליחים ליצור בטווח הזמן המיידי הרבה יותר התחלות בניה, הבתים היו עמידים יותר לרעידות אדמה ושאר המפגעים שציינתי, זה היה עולה פחות לקבלנים - ומשם פחות לאזרחים, ואז כולם היו מרוצים.

*אבל זה לא יקרה בשנים הקרובות, מכיוון שאנחנו מטבענו, טיפשים.

אחת הסיבות (לדעתי הצנועה) לכך שלא מעודדים יוזמה ירוקה היא, כמו שכתבת, זה תהליך ארוך שאת פרותיו יקצרו אחרים.
כך, אף אחד (מהגורמים הממשלתיים) לא מוכן להשקיע משאבים ושמישהו אחר יהנה מהפירות וזה לא קשור לשמאל או ימין, זה קשור לצרות אופקים של הגורמים הקובעים.
ראה מה קורה עם תמ"א 38. מנסים להכניס מקלות בגלגלים היכן שרק אפשר.
קבלנים מתלוננים שלפעמים התהליך אורך 10 שנים עד שהפרויקט מושלם, אם בכלל.

אני בהחלט מסכים איתך שאנחנו עם טיפש.
ראה את המחאה של שדרות רוטשילד. מה נשאר מזה?
מספר אנשים הפכו את המחאה לקרש קפיצה למדמנה הפוליטית.
המחירים ממשיכים לעלות, הדלק שהוא מרכיב עיקרי בהמון תהליכי יצור/שיווק, רק מטפס.

ראה מה קורה בתשתייות ומשאבים טיבעיים.
מאגרי הגז הפכו מנכס לאומי למכרה זהב פרטי.
מפעלי כי"ל שהם מהמובילים בעולם בתחום מפטרים עובדים.
מפעלים באזורי פיתוח נסגרים בקצב מטורף ואף אחד (למעט העובדים המסכנים) לא פוצה פה.

שוב, זה לא קשור לשמאל או ימין, זה קשור לצרות אופקים של כל גורמים ממשלתיים שאינם, בהכרח מיפלגתיים.

הצבעתי לבנט כי אני חושב שהוא הדמות הפליטית היחידה שמונעת מתוך אידאולוגיה, ואהבת הארץ והוא נטול אינטרסים אישים (יש לו הון עצמי שמספיק לו, לילדיו, נכדיו, וניניו...), שים לב שבכהונה שלו הוא לא ממש ספר את הטייקונים, ונכנס חזק בגילדת החקלאים, ובמונפול של נשר בתחום המלט.

גם כחלון ראוי לשבח על זה שהוא נכנס בטייקונים של הסלולאר, אני מקווה שהוא ישים על הכוונת כרישים גדולים יותר בקדנציה הבאה שלו.

ובחזרה לאשכול:

זה לא סוד שישנם קבלני ענק שמקושרים באופן ישיר לראשי ערים \ שרים \ משפחות שולטות \ וכ'ו...

המדינה לא יכולה להוציא לפועל קידום פרוייקטים אם אין הסכמה מצד הקבלנים, קבלנים קטנים לא יכולים להתמודד במכרזים קטנים כי אין להם את המימון המספיק, ומאיפה מגיע המימון?

מהבנקים, ומי מקורב ואפילו שולט על הבנקים? - משפחות הטייקונים.

אתה מבין איך עובד המעגל הזה?

במציאות של ישראל 2015 אם אתה לא דואג להיות מקומבן, לשחד, ללקק לאנשי ציבור מתאימים - אתה פשוט לא יכול להתקדם בתור קבלן מוביל.

ניתן לכל היותר להיות קבלן נישה בפריפריה עם בניית 2\3 בתים צמודי קרקע בשנה.

מכיוון שאין תחרות בתחום, המחירים לא יורדים.

אם מחר בבוקר היה מגיע לכאן קבלן עם מימון סיני, והיה מתחייב להרים שכונות ענק בX זמן (בכפוף להחלטת המדינה לטפל במנהל המקרקעין ולהפשיר קרקעות), אתה יודע למה זה היה מוביל?

-לתחרות מטורפת בענף הבניה, להורדת מחירים בצורה דרסטית, ולמצב שכולם מרוויחים.

אבל זה לעולם לא יקרה, מכיוון שמי ששולט על המדינה הן אותן 7-8 משפחות עוצמתיות, ולא רוה"מ, רוה"מ לכל היותר כפוף להן.

שטויות במיץ עגבניות.
השולטים בבנקים הם אינם השולטים בחברות הבנייה. למעשה, אתה מוזמן לפתוח עיתונות כלכלית ולראות כמה חברות ביצוע קרסו. אתה באמת חושב שקבלנים מרוויחים כל כך הרבה? זה שאתה כותב שהם מרוויחים מאה אלש"ח לדירה לא אומר שהם הרוויחו הרבה, אתה צריך להסתכל על הרווחיות (אחוזים) ולא על הרווח.

לאומי הוא בנק ללא גרעין שליטה. כמו גם דיסקונט. הבינלאומי נשלט על ידי צדיק בינו שאין לו קשר לבנייה, מזרחי על ידי ורטהיים ועופר, גם להם אין קשר לבניה למגורים (לליאורה עופר יש חברת קניונים, חסר רלוונטיות לפה). פועלים על ידי שרי אריסון, שאמנם שולטת בשיכון ובינוי אבל בשל כך דווקא הפיקוח עליה מוגבר. בנק ירושלים ואיגוד מוחזקים על ידי משפחות קטנות יחסית שגם להן אין שליטה בענף הנדל"ן.

תן לי לספר לך לגבי הקבלנים- לא רק המימון זאת הבעיה (קבלן, אגב, לא יקבל מימון לפני שהוא מראה מודל עם תחזיות רווח שתספקנה את הבנק, כך שהוא חייב להיות רווחי), אלא גם העובדים וחומרי הגלם. חל קיצוץ חד בכמות העובדים הזרים לבניה, וחומרי הגלם, במיוחד מלט, מוגנים על ידי המדינה בשל דאגה לעובדים (חפש על הקשר בין יחימוביץ לשוק המלט).

ולבסוף- כל מה שאתה כותב לא נכון לגבי שליטת הקבלנים במחירי הדירות. גם אם תופשרנה קרקעות בקצב מהיר, כל עוד הריבית נמוכה הביקוש לדירות יהיה גבוה, במיוחד ביקוש להשקעה. כי לא רק שהמשכנתא זולה, גם אין היכן להפקיד את הכסף היות ושוק האגחים, הקרנות הכספיות והפקמים לא נותנים תשואה גבוהה מספיק (נגזרת מריבית בנק ישראל). המשקיעים יהיו שם לפניך. לא סתם עליית מחירי הדיור נבלמה כשהיתה העלאת ריבית זמנית ב-2011, ולא סתם כל התוכניות של הממשלה לא מצליחות.

חזרת!! לאיפה נעלמת ל 5 חדשים? ובמלים אחרות - "איפה היית ומה עשית?"

ציטוט:

במקור נכתב על ידי meac שטויות במיץ עגבניות. השולטים בבנקים הם אינם השולטים בחברות הבנייה. למעשה, אתה מוזמן לפתוח עיתונות כלכלית ולראות כמה חברות ביצוע קרסו. אתה באמת חושב שקבלנים מרוויחים כל כך הרבה? זה שאתה כותב שהם מרוויחים מאה אלש"ח לדירה לא אומר שהם הרוויחו הרבה, אתה צריך להסתכל על הרווחיות (אחוזים) ולא על הרווח.

מה הקשר רווחיות?
אני מדבר איתך על רווח נטו שנכנס לקבלן לעו"ש אחרי כל ההוצאות.
הקבלנים היחידים שלא מרוויחים \ פושטים רגל הם קבלנים שמסתבכים בבניה לא תקנית, עיכובים שונים, תמחור חומרים לא נכון, תוואי שטח לא נכון, וכ'ו...
100% מהקבלנים במדינת ישראל מסתמכים על אנשי מקצוע מטעמם, אני לא מכיר אפילו קבלן אחד שנמצא באתר הבניה 24\7 ומתעסק בתחום בעצמו.

ציטוט:

במקור נכתב על ידי meac לאומי הוא בנק ללא גרעין שליטה. כמו גם דיסקונט. הבינלאומי נשלט על ידי צדיק בינו שאין לו קשר לבנייה,

מה עם "בינו אחזקות בע"מ" - חברה שמתעסקת במימון ונדל"ן...?

ציטוט:

במקור נכתב על ידי meac מזרחי על ידי ורטהיים ועופר, גם להם אין קשר לבניה למגורים (לליאורה עופר יש חברת קניונים, חסר רלוונטיות לפה).

וואלה?
http://www.themarker.com/markets/1.2509757

את המשך הדברים שכתבת כבר לא היה לי כוח לבדוק, אבל אני בטוח ב100% שגם שם אתה טועה.

בכנות:

אני לא הולך לשבת עכשיו שעתיים על גוגל בשביל למצוא עוד לינקים כמו אלה שהבאתי לך.

תכנס ללינק הזה:

https://docs.google.com/document/d/...EBuCwnvsW8/edit

ותעשה אחרי זה את האסקלציה לבד.

אם אתה באמת חושב שאין קשר בין חברות הבניה הגדולות בישראל לבין המשפחות ששולטות על המשק, אתה תמים.

אם אתה לא מבין מה אתה מקשר לפה, מדוע אתה מקשר לפה?
כתבתי שלעופר וורטהיים אין קשר למדל"ן למגורים, וציינתי שלליאורה עופר יש את מליסרון שמחזיקה בקניונים- קרי אין קשר לנדל"ן למגורים. קישרת לכתבה שמראה שלליאורה עופר יש... אחזקה בחברת קניונים. מה היתה הפואנטה של לקשר למה שכבר ציינתי? או שלא הבנת מה הכוונה לנדל"ן מניב בכתבה?

הלאה- טענת שלבינו יש אחזקות נדל"ן. מכיוון שכתבת "מימון ונדל"ן הבנתי שאתה מעתיק ממקור מסוים מבלי שראית פירוט. לבינו היתה אחזקת נדל"ן עקיפה דרך חברת המתכות קניאל שהיתה לה בעלות על שטח המפעל, שנמכר לאחר מכן לנדל"ן. קרקעות ספציפיות מחיסול מפעל ספציפי. מה הקשר בין זה לבין מחירי נדל"ן עולים בכל הארץ?

הלאה- טענת שאני תמים אם אני טוען שאין קשר בין חברות הבניה הגדולות למשפחות העשירות. מזל אם כך שלא טענתי זאת, נכון? טענתי שבניגוד למה שכתבת למעלה אין קשר לאלו ששולטים בבנקים, מה שעדיין עומד נכוחה ולא הצלחת להפריך. וגם לא תצליח, גם אם תשב שעתיים על גוגל.

לגבי רווחיות- זה די פשוט. אם קבלן מרוויח נקי 100 אלש"ח על השקעה של 200 אלש"ח הוא גאון. אם הוא מרוויח את אותו הסכום נקי מהשקעה של 2 מלש"ח זה די עלוב, לא? 5%. על הסיכון של חברות הייזום למגורים והביצוע לקבל רק 5% החזר זה נע בין עצוב לעלוב.

לא ברור מה הקשר לקבלן שלוקח קבלני משנה ולא נמצא באתר, כל קבלן לוקח קבלני משנה להקמה, כולל בפרויקטי ענק מפלצתיים שבמקרה אני מכיר לא רע.

ואם נחזור לטענה המקורית שלי- מחירי הדירות מושפעים יותר מכל מהריבית בארץ, קרי מהחלטות בנק ישראל, שלממשלה אין אפשרות להתערב בהן, שבתורן מושפעות מסביבת הריביות הנמוכה בעולם. לא קיצור בירוקרטיה, לא הפשרת קרקעת מהירה ולא ביטול רמ"י יעזרו להוריד את מחירי הדירות בצורה דרסטית כפי שציינת. רק עליית ריבית. זאת האמת העצובה שאף אחד לא מפנים, כולל כחלון עם השטויות שלו.

הכוונה לרווח של 100k לדירה לא לפרוייקט שלם.
ומה הקשר לקבלני משנה?
כולם עובדים עם קבלני משנה (בעיקר בתחום עבודות הגמר).
קבלנים רבים לא יודעים לעבוד ביעילות, אין פיקוח מצד המדינה על המחירים ומדד היעילות, אנשים לא יודעים על מה הם משלמים, קבלנים רבים לא עובדים עפ התקן (זוכר את המרפסת של גינדי שהתמוטטה, את תקרת הגבס שנפלה בלובי?), יש לך מושג כמה ליקויי בניה מתגלים בכל שנה ולא נחשפים לציבור?
ישנלך מושג כמה בתים נבנים עקום / סובלים מסדקים כרונים עקב תשתית לא נכונה?
איזה אלטרנטיבה תהיה לאנשים המסכנים?
אני יכול לספר לך שרק לפני שבוע יצא לי לטפל בבעית איטום קשה בפרוייקט מאוד נוצץ בנהריה (איטום ביטומני לכל הגג ב2 שכבות), פרויקט שבו מחירי הדירות החלו ב1.7 מיליון והפנטאוזים מעל 3.
אומנם בעיית האיטום נפתרה אבל דיירי המבנה נאלצו להתמודד עם סיטואציה שכל חדר המדרגות שלהם התקלף עקב חלחול מים בקירות (חדירת מים בגג זה כמו סרטן, זה מתפשט ובלתי ניתן לעצירה).
ישראל היא מדינת חלם, כפי שכתבתי מקודם - אם אתה רוצה להתקדם את חייב ללקק ולשחד את האנשים הנכונים, פרוטקציות יכולות לפתוח לך אינסוף דלתות נעולות.
אם אתה הגון, ישר, ובעל רצון עז לספק עבודה איכותית במחיר סביר - כנראה שתפשוט את הרגל.

ציטוט:

במקור נכתב על ידי שמולביץ אשר אחת הסיבות (לדעתי הצנועה) לכך שלא מעודדים יוזמה ירוקה היא, כמו שכתבת, זה תהליך ארוך שאת פרותיו יקצרו אחרים.

בתור מי שמכיר קצת את התחום - יש סיבה מאוד טובה שלא מעודדים את התחום.

מדובר בתחום מאוד שיווקי - חברות משווקות מוצרים גרועים ויקרים, בטענות "ירוקות" מפוקפקות.
מדינות שמנסות לאמץ יוזמות כאלו בסיטונות - בסופו של דבר פוגעות באזרחיהן.

לגבי טענת הטווח הארוך - פשוט לא נכון.
המעבר מפנסיה תקציבית לפנסיה צוברת הוא מהלך שפוגע מאוד בטווח הקצר והבינוני - וביצעו אותו רק בגלל חשיבותו האדירה בטווח הארוך.
דווקא הגישה שטוענת שחייבים למנוע מעסקים כושלים לקרוס בכל מחיר - מתעלמת מהטווח הארוך.
בטווח הארוך עדיף למדינה להשקיע בתשתיות וחינוך בפריפריה, מאשר לסבסד מפעלים כושלים, לפי אינטרסים של הון-שלטון.

תמ"א 38 אינו ייחודי.
כל הליכי התכנון והבניה בארץ מתאימים יותר לימי השלטון העותמני, מאשר למאה ה21.

ציטוט:

במקור נכתב על ידי שמולביץ אשר אם כל כך טוב? ...... אז למה כל-כך רע?

+1

אבל כבר היו בחירות. עכשיו זה לא מעניין.

..