אהלן,
לאחרונה יצא לי לשמוע ולקרוא יחסית הרבה על כל הקטע של קניית דירות בארה"ב למטרות השכרה.
לא יודע אם במקרה או לא, אבל יצא לי לקרוא כבר 2-3 כתבות בעיתוני כלכלה ואתרים למניהם שמזהירים מההשקעה בארה"ב בגלל שהשוק שם מסובך/שונה משוק הנדל"ן הישראלי.
מנגד, שוק הנדל"ן בארה"ב רק מתחיל להתאושש מהמשבר הגדול וזה הזמן (או אולי אפילו קצת מאוחר) להתחיל להשקיע שם.
יש לי מספר אנשים שאני מכיר, מעין חברים רחוקים שמשקיעים שם כבר שנה וקצת ויש להם שם שתי דירות.
הם הציעו לי להכנס איתם כשותף בדירה נוספת שהם רוצים לרכוש כשהם שמים בסביבות ה 60Kִ ואני בסביבות ה 25-30K$.
2 החבר'ה האלו אנשים ממוקדים ורציניים ומהיכרות רבת שנים איתם אני יודע שהם לא סתם ינסו לדפוק אותי בדרך. הבעיה מתחילה אם דברים לא ילכו כמו שצריך.
אין לי ספק שהם ידאגו, כמו כל אדם, קודם לתחת שלהם ורק אחכ אחרי שהם בטוחים ידאגו לי.
בעיה נוספת שקשורה לזה היא שאיש הקשר שלהם בארה"ב הוא מטעמם והוא קודם כל ידאג להם.

האם יש פה מישהו שמכיר או משקיע בשוק הנדל"ן האמריקאי?
ברור שזאת שאלה מאוד כללית, אבל האם יש לכם אתרים או הצעות ללימוד מהיר של השוק האמריקאי? או כל דבר שיכול לעזור לי לדעת לקראת מה אני הולך (בבמידה ואני אראה שזה נכון ללכת על זה)


תודה

כזה שמתעסק בנדל"ן במדינה שמדובר בה.
בלי ייצוג סביר (שמתחיל בחוזה ובבדיקת הנכס) אין לך שום סיכוי.

כשאומרים שהשוק בארה"ב שונה - צודקים מאוד.
עניין אחד הוא גודל: בזמן שהשוק ברוב ארה"ב קרס, השוק בניו-יורק פרח, וזה לא מקרה חריג.
ארה"ב היא מאוד גדולה ומה שמכירים מפינה אחת שלה יכול להיות מאוד שונה בפינה אחרת.

הנה רשימת בדיקות חלקית שהייתי מתחיל איתה:

1. כמה עולה להחזיק את הדירה אם אין שוכר (ארנונה, ועד בית, ועד שכונה וכו').
2. האם יש דירות נוספות למכירה באיזור בו אתה מתכוון לרכוש - האם מצליחים למכור אותן? באיזה מחיר?
3. מה המס הפדרלי על השכרת דירות ומה מס המדינה הספציפית בה נמצאת הדירה? כמה יעלה לך להגיש דוח לרשויות המס בארה"ב?
4. מה המיסוי בישראל על השכרת דירות בארה"ב. כמה יעלה לך להגיש דוח למס הכנסה בישראל?
5. מה המס על מכירת דירה בארה"ב (הרי המטרה היא לעשות "סיבוב" ולמכור כשהמחירים יעלו...) - כמה תוספת מס יש בישראל?
6. כמה דמי ניהול צריך לשלם (הרי לא תסע לשם כל פעם שתהיה סתימה בכיור...)

לאחר כל הבדיקות הללו, קח בחשבון שאתה קונה נכס במקום בלתי מוכר, כמעט בלתי נגיש מבחינתך, ללא יכולת ניהול עצמית, באיזור אותו אינך מכיר לחלוטין (בכל עיר בארץ יש איזורים טובים יותר וטובים פחות. יש רחובות שרק תשים שלט להשכרה/למכירה ותקבל 100 טלפונים ביום ויש רחובות שאף אחד לא יתקשר. כך גם בארה"ב...)

שוק הנדל"ן בארה"ב הוא אחד הפכפכים ביותר בעולם.

אם תחקור קצת את הנושא, אתה תראה שיש עוד הרבה חכמים כמוך וחבריך.

שחשבו לעשות על חשבון דוד סם אקזיט, שיסדר להם את החיים.

ובתמורה הם השיגו נכס שלא החזיר את ההשקעה שלו, וגרם להם להפסדים צורמים.

כלכלת ארה"ב עדיין מתאוששת מהמשבר הגדול שפקד אותה.

עדיף לך כבר להשקיע בנדל"ן כחול לבן, הסיכון כאן הוא הרבה יותר נמוך מאשר מעבר לים.

נכון, הנדל"ן שם יותר הפכפך - יש מקומות שבהם נדל"ן זו פיסת נייר שלא שווה כלום ויש ממנה רק הוצאות,
אבל בישראל אין רווח בכלל - העליות די מיצו את עצמן (הסיכוי לירידות עולה על הסיכוי לעליות) ואחוזי הרווח משכירות ירדו באופן משמעותי:
ממצב שבו קשה להפסיד, למצב שבו צריך להיות מאוד ממולחים כדי להרוויח משהו.
נכון - אם תקנה היום ותחכה עשור, יכול להיות שתתחיל לראות רווחים, אבל בפרק זמן כזה הבורסה למשל יכולה להכפיל את עצמה.

במצב כזה - צריך להיות די אידיוט כדי לקנות "דירה להשקעה" בישראל (או להיות סוחר מאוד-מאוד ממולח)
אבל בארה"ב, אם אתה מקצועי, די סביר "ליפול" על עיסקה טובה. מיתון בארה"ב זו תופעה מחזורית, ולכולם ברור איפה מחזור הנדל"ן נמצא ברוב ארה"ב עכשיו.

% ההצלחה בארה"ב הוא הרבה יותר נמוך מישראל,
ישנם עשרות אלפי נכסים שהבנקים שם מוכרים במחירי הפסד, ועדיין אין קונים פוטנציאלים.

יש לא מעט ישראלים "חכמים" כמוך, שהוציאו מליונים על וילות בוגאס, והיום הבתים נטושים, או לחילופין נמכרו במחירי הפסד.

ארה"ב היא כבר לא השקעה כזו נוצצות, כמו שהיא הייתה.

לעניות דעתי, שוק הנדל"ן ההישראלי, ומהמרכז אירופאי הרבה יותר איכותי.

בארה"ב המציאו את השיטה.
דירות בהארלם נמכרו במחירי עלות לפני עשור. היום הם עולים יותר מהמקבילות בתל אביב.
ובארץ - מי שחכם וקנה השקעה טובה לפני 6 שנים(מתחת למחיר עלות) - הכפיל או שילש את כספו.
זה הכלל: אם קנית מתחת למחיר עלות - כשהמיתון יגמר יש מקום לרווח,
ואם אתה מטומטם שמחפש השקעות כשהשוק רותח, מגיע לך להפסיד את כל הכסף שלך.
כי אתה מטומטם כל כך שלא מגיע לך להחזיק רכוש.
אם יהיה לך רכוש אתה עוד עלול להתרבות.


נכון - צריך גישה מקצועית,
בארה"ב ישמחו למכור לך דירה באמצע הביצות במחיר מפולפל ל"משקיעים" וגם במזרח אירופה.
אבל בארץ חוץ מדיור לחמישון העליון - הכל חנוק.
זה לא מצב יציב.
בארה"ב, בריטניה ויפן הגיעו למצב הזה - וקרסו

כלל ברזל: לא ניתן לנהל נדל״ן בשלט רחוק.