במיילים מקבלים הרבה פירסומת ברקע של נדל"ן לרכישה של מגרשים בכרכור ובאיזור ליד, אבל כאשר שאלתי את תושבי האיזור בכרכור, אנשים שעכשיו קנו בתים באיזור, נאמר לי שאי אפשר לעשות עם המגרשים האלה כלום כרגע ובטוח שלא לבנות על אותו מגרש בית משלך.

אומנם אתה קונה את המגרש, אבל לא תוכל לבנות בו כלום עד שיהיה לזה אישור מכל גוף שאמור לאשר לבנות שם בתים/משרדים או קניון. מה המחשבה מאחורי מכירות המגרשים האלה בדיוק?
חוץ מחיזוק כרישי נדל"ן שונים וקבוצות השקעה של קרנות פנסיה שונות אני לא רואה כאן עזרה לאזרח הקטן להיות עם בית משלו במחיר סביר.

will you marry me nesli barda? Operating system: Linux The day Microsoft & apple makes a product that does not suck will be the day they start making vacuum cleaners. say no to Apple&Facebook&MS&Samsung IL&Nokia&Hot&Yes,but say yes to Google

ציטוט:

במקור נכתב על ידי linuxsboot מה המחשבה מאחורי מכירות המגרשים האלה בדיוק? חוץ מחיזוק כרישי נדל"ן שונים וקבוצות השקעה של קרנות פנסיה שונות אני לא רואה כאן עזרה לאזרח הקטן להיות עם בית משלו במחיר סביר.

המחשבה זה למצוא פראיירים, שיוציאו מאות אלפי שקלים על שטחים חקלאים, שבטווח זמן שנראה לעין (כנראה עשורים), בכלל לא יקבלו אישור להפשרה ותחילת בניה.

לבעלי החברות יש רווח מיידי ומהיר, ולרוכשים יש רק חלומות.

אם בקרקעות האלה היה פוטנציאל סביר לבנייה בטווח הזמן הקצר, אף אחד לא היה מציע אותן למכירה ובטח שלא מפרסם את זה. מי שיש לו קרקע שמיועדת לבנייה, מקבל מספיק הצעות קנייה אטרקטיביות גם בלי לפרסם את עצמו.

במילים אחרות מדובר ברמאות לכל דבר אלא אם אתה מוכן לחכות 15-20 שנה עם מגרש עומד שיתנו אישור לבנות שם משהו או למכור את זה ברווח גבוה.

will you marry me nesli barda? Operating system: Linux The day Microsoft & apple makes a product that does not suck will be the day they start making vacuum cleaners. say no to Apple&Facebook&MS&Samsung IL&Nokia&Hot&Yes,but say yes to Google

לא הייתי קורא לזה רמאות לפני שהייתי מדבר עם האיש שמוכר את הקרקע. אם הוא לא משקר לך ולא אומר שכבר מחר אתה יכול להתחיל לבנות דירה במקום, אז אין עם זה שום בעיה. זה משחק הוגן לחלוטין.

ציטוט:

במקור נכתב על ידי linuxsboot במילים אחרות מדובר ברמאות לכל דבר אלא אם אתה מוכן לחכות 15-20 שנה עם מגרש עומד שיתנו אישור לבנות שם משהו או למכור את זה ברווח גבוה.

אם אתה באמת מאמין שתוך 15-20 שנה תתחיל שם בניה.

העניין הוא כזה - מדובר בקרקע חקלאית לכל דבר.
אם תקנה את השדה השכן - זה יעלה לך רבע.

אז את רוב הרווח שמדברים עליו - יעשה הסוחר הממולח,
ולך תישאר אדמה שמחירה יעלה או ירד, ושתופשר (ואז תשלם המון מס) או שתישאר חקלאית (ואז תפסיד).
זה לא משהו שקוראים לו "השקעה".


הדרך היחידה "לדפוק את המערכת" עם הקרקע הזאת - זה ליישב שם קבוצת מסכנים בבנייה קלה זולה ומהירה,
מתוך הנחה שלא יפנו אותם.
זה משהו שהצליח בעבר - ומוזר לי שבשנים האחרונות אף אחד לא עשה זאת.

מובן מאליו - שזה לחלוטין לא חוקי.

זו באמת השקעה לטווח ארוך ויש פה חוסר ודאות גדולה כמובן אלא אם יש לך ויטמין P כמו שנאמר מעלי.

מצד שני אולי בעקבות הלחץ שיש בציבור להורדת מחירי הדיור והחילופים האחרונים בממשלה דברים שהיו תקועים במשך שנים יכולים פתאום להשתחרר במכה.

זה עניין של ספקולציה. מכיוון שתחום הנדל"ן מאוד ריכוזי וסוציאליסטי, קיים המון מידע עודף בקרב מקורבים לשלטון (המקומי, בדרך כלל), שאין בשוק. אנשים עם קשרים נכונים יכולים להרוויח מאות מיליוני שקלים מרכישת קרקעות שהן יודעים מה יהיה עתידן.
אם אין לך קשרים, ואין לך מידע, אתה עלול להידפק חזק בקטע הזה.

שטח חקלאי הוא פיתרון טוב למי שרוצה לגדל ירקות ו/אופירות.

אם חשקה נפשך במלפפון עסיסי או עגבניה בשלה ישר מהשדה - אתהיכול לקנות מגרש ולגדל בשדה (אבל יותר זול לקנות בחנות ירקות ועל הדרך גם חלסוך טירחה רבה) .
כמעט כל השטחים המוצעים למכירה הם "חלק בלתי מסויים" במגרשגדול. (וגם אם מישהו קונה שטח ספציפי - זה לא אומר הרבה כפי שיפורט בהמשך) .
שיטת העבודה של החברות היא שהן קונות דונמים רבים מחקלאים והן מציעות למכירה לכלרוכש אחוז קטן מהשטח הכללי שמהווה רבע דונם.

הקונה המאושר חולם על בית גדול ויפה עם גג רעפים מרשיםואולי גם בריכה קטנה שתהיה בתוך גינת הענק בחצר.

החלום הוא יפה, אבל לצערינו, במחירי הבניה של היום, גם אםאראלה ממפעל הפיס תצלצל ביום מן הימים - עדיין לא יהיה מספיק כסף לבנות בית - אפילואם יש מגרש מוכן לבניה - אבל זו לא הנקודה כאן.

בישראל של היום לא מפשירים קרקע "מהיום למחר". נניח שבכלזאת יקרה נס - ומחר בבוקר יתכנסו כל הנוגעים בדבר ויחליטו שאין צורך יותר בקרקעחקלאית באיזור שרכשתם וצריך באופן דחוף להפשיר את השטח לצורך בניית שכונת קוטג'ים. נניח גם שהם יחליטו להתכנס מדי יום וגם תהיה הסכמה בין כולם על מנת לזרז את התהליךותוך חודש הם יפשירו (מותר לחלום ולהניח הנחות חיוביות).

הקונה המאושר שלנו מקבל אישור שמהמגרש שלו מופשר לבניה - האםכעת הוא יכול לבנות את בית חלומותיו על רבע דונם?

באופן תיאורטי, אם תיתנו לי איור של ריבוע - אוכל לסמן בומשבצות בגודל אחיד. אם יש מפה של מגרש 20 דונם - יש מספיק תוכנות שבעזרתן ניתןלשרטט באופן מדוייק להפליא מגרשים של רבע דונם.

עכשיו כל אחד מוזמן לנסוע לשכונת קוטג'ים כלשהיא סמוכהלאיזור מגוריו ולבדוק האם כל השכונה בנוייה מבתים פרטיים בלבד. בהנחה שלא הגעתםבטעות לאיזה מחנה פליטים, בוודאי שמתם לב שיש כבישים, מדרכות, גינות ציבוריות, שטחים מסחריים, בית כנסת, גן ילדים, בית ספר, איזה שטח קטן עם צינורות של "מקורות", עוד שטח עם כל מיני שנאים של חברת חשמל, איזה ארון תקשורת שאולי שייך לבזקוכו'.

בקיצור מהמגרש שקנית יפקיעו "לצורכי ציבור" כמה שבא להם. כמה יבוא להם להפקיע? מי יודע - נניח שהפמקיעים הם אנשים הגונים ויסודיים והם יעשוחישוב מה הם צורכי הציבור ויפקיעו לפי זה. יש איזה פרט שולי שכדאי לדעת - עד 40%הפקעה החוק קובע שלא מפצים את בעל הקרקע. לא שזה צריך להשפיע על קביעת אחוז ההפקעה, אבל בכל זאת כדאי לדעת...

ההפקעה באה בשילוב "תוכנית איחוד וחלוקה" דהיינו זה לא חשובהאם היה לך חלק ספציפי או חלק בלתי מסויים - כעת עושים תכנון מחדש, עם שטחיםציבוריים, ואת מה שנשאר מחלקים באופן הוגן בין כולם.

מהיכרותכם עם בני עמינו - נראה לכם שתהליך כה עובר "חלק"?
היה לי מגרש יפה, בראש הגבעה, צמוד למגרש של משפחת לוי החמודים ועכשיו תקעתם אותיעם מגרש קטן, בלי כיווני אוויר, על מדרון הגבעה, צמוד למשפחת כהן שאף אחד לא רוצהלגור לידם... ועוד שמתם גן ילדים מול הבית שלי - אולי תחליפו לי את המגרש עם זוגצעיר שיהנו יותר מגן ילדים מול הבית? ואם לא אני רוצה "תשלומי איזון" גבוהים.
בקיצור - הסיכוי לתוכנית "איחוד וחלוקה" ללא התנגדויות הואבערך כמו לזכות באותו שבוע בפרס הראשון של הטוטו והלוטו יחדיו. אבל בכל זאת נניחשבמקרה שלנו כולם מרוצים מהאיחוד והחלוקה ואף שלחו מתכב תודה לוועדה המקומית.

כעת נעשה סיכום ביניים - מ-250 מ"ר נשאר לנו בערך 150 מ"ר - לא בדיוק השטח לבנות עליו את בית חלומותינו, אבל עדיין אפשר לעשות "בוחטה", "להרביץאת המכה" ולמכור המחיר מופקע לאיזה קבלן שקונה שטחים במקום על מנת לבנות. ואם לקבלן אין כסף – נוכל לעשות איתו איזו "עסקת קומבינציה".

שילמתי 100,000 ש"ח לא מזמן על 250 מ"ר חקלאיים (ושילמתי עוד 5% מס רכישה וגם נתתי משהו לעורך דין ונדמה לי שגם היו אגרות פה ושם – אבל מי סופר?), וכעת יש לי 150 מ"ר מופשרים לבניה ששווים 300,000 ש"ח. פי 3 - תוך שנה (או 10 שנים או 30) מהרע?

האמת לא רע, רק שעדיין לא דיברנו על המיסים.

היטל השבחה – יכול להגיע עד כדי 50% מה"ההשבחה" (הרווח)

מס שבח – מהווה 25% מהרווח (אבל איזה כיף – אוכל לקזז את היטל ההשבחה ואת מס הרכישה מחישוב הרווח לצורך מס שבח)

מע"מ – רוב הסיכויים שלא תהיה חבות במע"מ במכירה – אבל חשוב לוודא את זה היטב לפני העסקה. יש מצבים בהם אין פטור ממע"מ – בנסיבות מסויימות ודיי נדירות.
בקיצור - אסור לפתח אשליות גבוהות מדי לגבי הרווח המהיר. בחיים יש גם תרחישים פחות אופטימיים מהתיאור כאן...
לסיכום – עדיין יש סיכוי מסויים להרוויח יפה מעסקאות שכאלה – אבל חשוב לדעת מראש את כל המכשולים, לקראת מה הולכים, כמה זמן ייקח עד שנראה את הכסף ומה הסיכוי לקבל בסוף רווח נאה וכמה בדיוק יהיה הרווח הנאה

בקיצור – צריך הרבה סבלנות, לא לפתח ציפיות גבוהות מדי ולקחת בחשבון שרק ילדנו או נכדינו או ניננו (שנקווה כי נזכה להכיר אותם) יהנו ממהשקעה המוצלחת שבחרנו.

השקעה בנדל"ן זה חתיכת תיק...
תודה על המידע, בכל אופן. מעניין.

לא ידעתי שמותר להפקיע עד 40% ללא פיצוי, חשבתי שמפצים על כל שטח. המדינה הזאת יותר קומוניסטית ממה שחששתי.

מס שבח יש על עוד כמה דברים חוץ מהחזקה של דירה 2 מעל לשנה?
אני לא בקיא בתחום המיסים ולכן אני שואל.

לא ידעתי גם שמותר להפקיע עד 40% ללא פיצוי וחשבתי שאמור להיות פיצוי על אובדן שטח וטוב לדעת את זה לעתיד.

will you marry me nesli barda? Operating system: Linux The day Microsoft & apple makes a product that does not suck will be the day they start making vacuum cleaners. say no to Apple&Facebook&MS&Samsung IL&Nokia&Hot&Yes,but say yes to Google

למעט מעט פטורים, כגון מכירת דירת מגורים אחת ל-4 שנים ובנסיבות מסויימות.
כבר נתקלתי בעורכי דין ששואלים את המוכר: "מכרת דירה ב-4 השנים האחרונות?" וכאשר שומעים "לא" עונים בטעות כי יש פטור ממס שבח מבלי לברר עוד פרטים.
לאחר מכן כשמגיעה שומת מס "מכובדת" - זה כבר מאוחר מדי...